随着2026年上市房企中报季落幕，南方产业智库正式发布“2026年中期中国上市房企健康指数”，对包括中海、华润置地、越秀地产、龙湖等在内的30家典型企业进行全面评估。样本企业历经数轮出清，已是最具行业代表性的“幸存者”与“转型者”图谱。
初步扫描显示，健康指数得分呈现“尖塔形”分布，分化态势较2025年进一步加剧。据南方产业智库数据，29家已发布中报的样本企业（合生创展仍未发财报）中，健康指数80分以上表现健康稳健的房企仅2家，70-80分11家，60-70分8家，50-60分7家，50分以下1家。健康指数均值较2025年全年的71.9分明显下移，表明即便在头部阵营中，经营压力仍在持续释放。
这张特殊的“体检表”背后，展现的是“828新政”重塑行业底层逻辑前夕，房企从规模狂奔转向安全至上、从高杠杆驱动转向精益化生存的根本性变迁。
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健康指数均值下移，“尖塔形”分化揭示生存法则之变
具体来看，健康指数80分以上，无论是营运能力、盈利能力以及财务安全方面都表现稳健的企业为新鸿基地产、中国海外发展。新鸿基地产在上半年交出营收与归母净利双增长的成绩单，中国海外发展则强势逼近销售额榜一位置，利润稳居前列。
70-80分11家，形成了行业的压舱石，包括华润置地、太古地产、保利发展、龙湖集团等企业，这些企业虽然在营收或利润上有一定承压，但财务表现仍稳健。比如龙湖集团连续四年保持正向经营性现金流，越秀地产在手现金超500亿元。60-70分这批企业，包括绿城、保利置业等房企，他们许多盈利能力出现较大问题，比如绿城，归母净利缩水超六成，接近400亿元的营收，归母净利不足亿元；保利置业在上半年归母净利出现亏损。
还有8家为健康情况“不及格”房企，包括碧桂园、万科、龙光、合景泰富等，他们或债务重组成功正在恢复有序经营，或正在努力走出流动性紧张的困境。值得一提的是，华发在2026年上半年转亏，归母净利大幅亏损近40亿元，也进入“不合格”名单。
对比2025年全年健康指数，本次中期评估呈现两个显著变化。其一，头部健康阵营大幅收窄。2025年全年有8家房企超过80分，而2026年中期仅剩2家。这意味着在利润持续承压、行业筑底未竟的背景下，即便是最优质的头部企业，也面临着阶段性经营指标的回落。
其二，60分以下的“承压阵营”扩容。2025年全年低于60分的有4家，而2026年中期50-60分达7家、50分以下1家，表明行业尾部风险仍在释放，部分曾被视为稳健的企业也因结算周期、减值计提等因素落入承压区间。
正如中指研究院企业研究总监刘水所指出，上半年房企结转项目主要对应2023年左右行业高位拿地资源，彼时土地成本处于历史峰值，而近两年新房售价持续回落、企业普遍以价换量去库存，形成“高成本结转、低售价兑现”的双向挤压。
利润持续筑底，“真实盈利”拷问旧模式代价
“利润承压”是2026年房企中期业绩说明会上出现的高频词。克而瑞数据显示，上半年A股上市房企亏损面扩大至七成以上。在30家样本中，归母净利润亏损企业达12家，与2025年全年持平，但亏损幅度进一步加深。
归母净利润前十样本企业名单清晰地折射出利润向“运营型”企业集中的趋势。华润置地以98.42亿元居首，新鸿基地产92.55亿元紧随其后，中海地产70.30亿元位列第三。这三家企业的共同特征是：开发与持有并重，商业运营、物业服务等经常性收入构成利润的稳定器。
与之形成鲜明对比的是，归母净利增长企业仅4家，净利率为负的企业达13家。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，刚性费用与集中减值计提进一步放大了行业亏损面。当前房企营收规模大幅收缩，但融资利息、管理运营等刚性支出无法同步缩减，收入与费用的错配持续侵蚀利润；同时，多数房企基于审慎经营原则，集中对弱势存量项目计提存货跌价准备，一次性出清历史风险。
绿城中国是这一逻辑的典型样本。上半年实现营业收入394.81亿元，同比下滑26%；归母净利润0.82亿元，同比下滑61.0%；净利率仅0.22%。利润承压来自多重原因，譬如本期结转项目多对应2—3年前获取土地，受拿地成本、市场环境影响，结转规模与盈利空间同步压缩；集团主动加大长库龄尾盘折价去化，期内资产减值及公允价值变动损失净额19.08亿元，以短期利润牺牲化解历史包袱。
综合头部房企及行业分析师判断，2026年是行业利润筑底的关键年份，2027年存在修复预期。但利润修复的机遇不会普惠所有企业，分水岭在于能否构筑“第二增长曲线“。龙湖集团运营及服务业务上半年贡献利润41亿元，板块毛利率稳定在50%以上，被管理层定位为“利润压舱石”与“现金流稳定器”。在开发业务利润触底的大环境下，非开发业务恰恰是多数纯开发型房企所缺失的财务缓冲垫。
“现金为王”时代，资产负债表修复划定生死线
如果说利润表反映的是经营结果，现金流和资产负债表则直接检验企业的“存活能力”。2026年中报显示，头部房企的财务安全边际已显著分化。
在手现金储备方面，保利发展约1300亿元、中海地产1211亿元，华润置地、招商蛇口也逼近千亿级别。净负债率指标上，多数头部央企国企已稳定处于“绿档”——建发国际净负债率仅22.12%，中海地产约27%，华润置地约41%，保利发展、绿城中国、中国金茂、越秀地产等均稳定在60%上下的健康水准。
尤为值得关注的是滨江集团。截至2026年中期，其净负债率为-0.74%，意味着账上现金已超过并表有息负债总额；货币资金约304亿元，可覆盖全部并表有息负债。融资成本方面，滨江集团已降至2.8%，与央企相差无几。在30家样本中，归母净资产增长的企业仅11家，滨江是其中之一，验证了“小而美”的区域深耕策略在当下周期的价值。
然而，行业整体资产负债表修复仍道阻且长。样本房企中，净负债率下降企业15家、资产负债率下滑企业20家——“降杠杆”仍是行业主旋律。万科便是承压一方的缩影：上半年亏损149.51亿元，净负债率135.4%，一年内到期有息负债占比44.8%，尽管经营活动现金流净额转正至4.95亿元，但债务化解依旧是下半年经营重点。
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2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确各地要有力有序推行商品住房现房销售，终结延续三十余年的“高负债、高周转、预售制”旧模式。
2026年中报是“828新政”落地前的最后一份完整成绩单。数据已经说明一切：30家样本中，归母净利增长者仅4家，亏损者达12家，净利率为负的企业13家——旧模式的红利消耗殆尽。而新政对现房销售、预售门槛、融资回款的系统性重构，将彻底改变行业的经营公式。
新政优先改善的是交易量与流动性，而价格修复、利润回升仍需时日。对房企而言，真正的考验才刚刚开始：能否守住现金流底线、持续优化债务结构、在新规则下重塑产品力，将决定谁能在下一轮周期中留在牌桌上。从健康指数到利润结构，从现金储备到负债优化，2026年中报揭示的趋势已然清晰——行业已从比拼规模的“快鱼吃慢鱼”，进入比拼安全与质量的“剩者为王”新阶段。
南方+记者 周中雨
制表：郜曈
统筹：冯善书
出品：南方产业智库
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